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Empréstimo à habitação: como é calculada a sua taxa?

Acabou de receber uma carta do seu banco a informar que a taxa da sua hipoteca de taxa variável será aumentada. Não é bom, mesmo se soubesse que isso poderia acontecer. Se o não pudemos impedir o aumento das taxas, podemos tentar explicar por que e como a sua taxa de hipoteca está a mudar.

Desde o início do verão de 2022 e após anos sem grandes mudanças, o Banco Central Europeu (BCE) anunciou mudanças significativas em na sua política com um aumento gradual das suas taxas. Perante esta nova situação, os indivíduos questionam-se sobre o impacto que isso poderá ter nas suas poupanças e, sobretudo, nos seus eventuais empréstimos. No terreno, os bancos locais já começaram a aumentar algumas das suas taxas, quer devido à situação económica global, quer na sequência de anúncios do BCE. Depois dos empréstimos a taxa fixa, depois da poupança, agora são as taxas variáveis ​​que estão em alta. E é provável que isso continue.


Com base em que critérios?



Determinar a taxa de uma hipoteca não é fácil. De fato, muitos elementos entram em jogo, como a situação econômica geral, a situação da pessoa que solicita o empréstimo, o objetivo do empréstimo ou a situação da organização solicitada. Concretamente, há quatro parâmetros principais a serem considerados.


    • O custo do refinanciamento , ou seja, a taxa pela qual o seu banco pode emprestar dinheiro de outras instituições financeiras. Este último está intimamente ligado à taxa chave de refinanciamento do BCE, voltaremos a este assunto.

    • A avaliação do risco de acordo com a qualidade do mutuário a quem o banco empresta dinheiro. De fato, o futuro é incerto e certos perfis de clientes correm mais risco de insolvência do que outros. Quanto mais tempo o banco empresta, maior o risco que assume nesse sentido.

    • Os custos operacionais do banco, bem como a sua margem de lucro . Se os bancos querem atender bem os seus clientes, também querem ganhar dinheiro para poder sustentar as suas atividades e permitir o seu desenvolvimento.

    • A competição . Um banco leva em consideração o mercado em que atua e as taxas praticadas pelos seus concorrentes. Quanto mais competitivo o mercado, mais a margem de lucro do banco tende a diminuir.


Quanto mais tempo o banco empresta, maior o risco que ele assume.

O custo do refinanciamento

O custo do refinanciamento é de longe o elemento mais importante na definição da sua taxa de crédito e depende essencialmente das decisões do BCE sobre as suas taxas principais. As taxas directoras são um poderoso instrumento ao serviço da economia europeia e o BCE ajusta-as regularmente em função da situação.

Para estimular uma recuperação econômica, o BCE normalmente optará por reduzir as suas taxas, além de outras medidas para aumentar a massa de dinheiro em circulação. De fato, uma queda nas taxas de juros leva a uma redução no custo do empréstimo, o que incentiva o investimento, bem como a uma queda na rentabilidade da poupança, o que incentiva os indivíduos a consumir ou investir nas suas poupanças. Por outro lado, o BCE pode decidir aumentar as suas taxas para combater a inflação excessiva gerada pelo aumento do consumo ou pela escassez de recursos disponíveis.

Em termos de crédito à habitação, o custo de refinanciamento é de natureza diferente consoante a fórmula escolhida .


    • Uma taxa fixa é essencialmente determinada pelas taxas de longo prazo prevalecentes no mercado interbancário da zona euro. Uma vez fixada, esta taxa não muda durante a duração do crédito. Com base na nossa pesquisa, a duração total do contrato de crédito de taxa fixa não excede 30 anos no Luxemburgo para a compra de imóveis.

    • A taxa variável é determinada com base na fixação interbancária com referências como a Euribor (1 mês, 3 meses ou mais). Também aqui corresponde à taxa de referência à qual os bancos emprestam dinheiro uns aos outros na zona euro, mas desta vez a curto prazo. Esta taxa é altamente dependente da taxa do BCE chamada MRO ( Main Refinancing Operations ), ou seja, a taxa aplicada aos bancos que desejam obter dinheiro emprestado do BCE. Quando as taxas do BCE mudam, uma referência como a Euribor segue a passos largos e os bancos acabam em princípio por repassar toda ou parte dessa alteração aos seus clientes.


Quando as taxas do BCE mudam, os bancos, em princípio, acabam por repassar toda ou parte dessa alteração aos seus clientes.

Avaliação de risco

Emprestar dinheiro envolve sempre o risco de insolvência por parte do mutuário. Um risco que o seu banco concorda em assumir em troca de uma contraprestação financeira que afeta a sua taxa de crédito. Esta consideração é calculada de acordo com a sua situação pessoal no momento da contratação do crédito. Além da duração do empréstimo, ele é estabelecido principalmente de acordo com dois critérios.


    • A relação "crédito/valor do imóvel" ou LTV ( Loan to value ). Esse índice expressa simplesmente a parcela representada pelo valor efetivamente emprestado em relação ao valor total do imóvel. Quanto maior for a sua contribuição pessoal, menor será o risco suportado pelo banco. Com efeito, graças à sua contribuição e apoiado pela sua hipoteca de 1.º lugar sobre o seu imóvel, o banco dispõe de uma garantia à assinatura, cujo valor é superior ao montante que se compromete a emprestar-lhe. Como regra geral, uma ingestão pessoal de pelo menos 10% é considerada saudável. Uma parcela maior pode ser necessária para um investimento de aluguel . Uma contribuição pessoal maior pode diminuir a sua taxa.

    • A relação “despesa/receita mensal”. Quanto mais o seu crédito pesar no seu orçamento, mais aumenta o risco de insolvência, ou seja, a sua capacidade de reembolsar o seu empréstimo durante toda a duração do contrato. Esta é a razão pela qual os bancos geralmente se recusam a conceder um empréstimo cujo valor de reembolso seja superior a 40% da sua renda. Esse teto pode ser revisto para baixo se tiver outras dívidas pendentes. Além disso, o seu banco estará particularmente atento ao seu "descanso para viver", ou seja, ao orçamento mensal ainda disponível após o reembolso da sua mensalidade no crédito. Abaixo de uma certa quantia, torna-se impossível viver decentemente e o banco se recusará a emprestar a quantia desejada se esse limite for ultrapassado. Cada banco determina esse "descanso para viver" de acordo com sua situação familiar (solteiro, casal,


O seu banco estará atento ao seu "descanso para viver", ou seja, ao orçamento mensal ainda disponível após o reembolso da sua mensalidade no crédito.

Outros elementos também são levados em consideração no cálculo de sua taxa. Citemos, por exemplo, as contrapartes adicionais fornecidas pelo tomador como seguro de vida, seguro residencial, plano de poupança, carteira de investimentos etc. Essas contrapartes também podem ser utilizadas como alavancagem na negociação de sua taxa .

O que deve lembrar

O BCE define a taxa interbancária "MRO", que determina essencialmente a taxa da sua hipoteca. Se optou por uma fórmula de taxa variável, o valor das suas prestações mensais evoluirá ao longo da duração do seu empréstimo de acordo com a evolução das taxas. Por isso, é fundamental estar bem informado sobre as vantagens e desvantagens das fórmulas de empréstimo disponíveis antes de assinar. Se você está considerando uma taxa variável ou se deseja antecipar o impacto de um possível aumento futuro da taxa, recomendamos que você faça simulações com taxas diferentes para medir o impacto dessas alterações nas suas mensalidades.

Apresentando uma tarifa superior à da assinatura, a tarifa fixa oferece a serenidade das mensalidades fixas durante toda a vigência do contrato. Mais atraentes para subscrever, os empréstimos com taxa variável têm, por definição, taxas que mudam e isso afeta o valor das suas prestações mensais! Quando isso acontecer, não tome decisões precipitadas e converse com seu gestor bancario , se necessário. Antes de pensar em recomprar o seu empréstimo e alterar a fórmula, lembre-se de que isso pode gerar custos e que tal decisão não garante um resultado melhor no longo prazo.

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